今年房企融资收紧多数房企入市热情受到抑制

摘要: 自2016年11月以来，再无房地产公司债获得批准发行。而从上交所网站获悉，全国排名前10的上市房企龙湖地产发行的40亿元小公募也于去年12月22日终止，深圳房企益田集团36亿元小公募债也终止。另有数家房企仍在排队。

自2016年11月以来，再无房地产公司债获得批准发行。而从上交所网站获悉，全国排名前10的上市房企龙湖地产发行的40亿元小公募也于去年12月22日终止，深圳房企益田集团36亿元小公募债也终止。另有数家房企仍在排队。

在此情况下，房地产企业转向银行间市场，意图通过中期票据等融资工具进行融资，但受到债市调整影响，自去年12月以来多家公司取消中票、短期融资券等债券发行，取消规模过千亿元。

“地产企业要分成三种：地产国企抢着做，上市房企可以境外或银行间融资，非上市民企只能找信托通道或银行贷款。”一位房企融资负责人表示，在资金路径安排上，一些股份行和城商行还可以做银行表外融资，走信托通道等，以此放大资金杠杆。

1月16日，上海银监局公布，对江苏银行上海分行涉及土地融资违规贷款处以总计477.9254万元罚金，成为去年下半年严查房地产相关融资以来，银监系统公告的针对土地融资开出的首份罚单。

多因素催生发外债热潮

2016年12月30日，万科(000002.SZ)在将其于2013年9月设立的20亿美元规模的中期票据计划规模更新为32亿美元后，又重新修订协议，用其子公司万科地产(香港)有限公司取代孙公司Bestgain Real Estate Lyra Limited成为中期票据计划及其项下已发行或将发行票据的主要债务人。

根据彭博统计的数据，自2016年1月1日至今，中国内地房地产企业共发行美元债券49只，发行总额为176.64亿美元。

其中，2017年1月1日至今已有23.25亿美元债发行成功，包括中国中化集团所属方兴光耀有限公司、仁恒地产、广东省房企时代地产、首创置业子公司Central Plaza Development Ltd、闽系房企禹洲地产、广东房企中国奥园等发行人。

房地产信托持续回暖

2016年，抑制和防止包括房地产业在内的资产泡沫，是政府宏观调控的重要内容，但具体到前三季度，由于地产市场拿地、销售都十分火爆，不少信托公司顺势扩张房地产业务。

信托业协会统计数据显示，截至2016年3季度末的房地产资金信托规模1.35万亿元，占比8.45%，比2015年3季度1.29万亿元增长4.65%，比2016年2季度1.31万亿元增长3.05%。

但对于信托公司来说，其他融资渠道受限可能有利于信托房地产业务。有房地产信托经理透露，2016年底监管曾对信托公司窗口指导不准做深圳某两家大型房地产公司项目，对于其他地产公司并没有明确要求，从业务角度看影响不大。

中建投信托研究中心近期对房地产开发商的调研显示，受访开发商普遍表示资金流充裕。由于2016年以来销售资金回笼状况良好，且从2015年政策松绑至930调控前，多家房企已经获得了相对充足的融资。虽然房地产融资政策不断收紧，但受到资金流充裕的乐观影响，只有少数受访者判断未来3个月的综合融资成本会上升，大部分开发商预期综合融资成本不变甚至下降。

2015年至2016年三季度，发债成为地产企业低成本融资的主要渠道，不少地产商更通过低成本融资获取资金提前结束了高成本的信托融资，对地产信托影响颇大。2016年十一以来，债市、ABS市场融资受限，房地产企业融资渠道又有回归信托的趋势。

另外，由于2016年四季度对开发商拿地的政策限制，地产商通过并购项目公司或并购小地产商的意愿强烈，通过类似并购获取土地，成本更低。信托为房地产企业提供并购融资也可能成为2017年的地产业务重点。

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